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        棚户区与城市更新

        浏览次数: 日期:2014年7月2日 10:21

        伴随着经济社会的转型,投资导向的新城蔓延土地财政模式的弊端逐渐显现,侵占了大量的生态绿地和粮食产地,大量的供过于求的高价商品住宅推高了城市生活成本、绑架了实体经济、增添了社会的贫富差距和悲观情绪。

        今天转型中的中国城市需要从摊大饼的粗放发展模式蜕变到集约模式(ShrinkCity),在城市中心区历史遗留下来的棚户区、废弃地需要通过有机更新重新焕发价值,展现品质生活的魅力。

        1何为棚户区/贫民窟指房屋质量差、功能不健全、配套设施不全、人口较为贫困的居民聚集区。
        贫民窟是联合国人居署定义的高密度、肮脏的城市中心住房和没有法律认可的自发占用住所。棚户区和贫民窟在各地的成因各不相同,但都具有以下共性:
        1)缺乏规划、质量低下、密度大、效益低、存在安全隐患和安全保障。
        2)聚集人口都是贫困人口,教育、服务水平低,治安环境恶劣
        3)基础设施严重不足,卫生条件较差
        2 棚户区改造的可量化规划目标(改造前后)
        1)改善人居环境,增收节支,提升生活质量
        2)实现最优的资源配置,提高城市综合效益
        3)丰富城市功能和形象吸引力
        4)实现社会共融和整体进步
        3 棚户区的发展模式:
        政府主导、公众参与,整体规划、因地制宜、多元融资、分步实施
        1)棚户区是民生工程,不同于一般地区的旧城改造。需要对棚户区物权、成因、需求进行详细的调查和研究,进行定性、定量的评估和分级,作为政府科学制定战略规划的技术依据,在战略规划编制的过程中需要统筹考虑城市经济社会发展等宏观诉求与本地原住民改善生存环境的微观诉求的协调和统一,如有必要需要对现有城市规划和土地利用规划进行必要的调整和优化。
        2)资金筹措应避免单一地块交由单一开发商的简单的经营城市的粗放模式,这种做法恶果是推高开发的容积率造成局部环境的不协调与环境矛盾。建议通过系统的精细的PPP组合计划(例如银行融资、发行定向债券、成立定向基金、原住民入股等)实现最低的改造成本与未来最大的远期收益,实现政府、市场、社会的多元共赢
        3)棚户区并不是一味的全拆大建,模式规划,需要通过情景规划模拟,以新建为主、适当改建少量具有文化意义现有建筑以保留场地精神和回忆。通过细致的精心设计,突出基地特色,传承地域文化,创造有纪念意义的人文场所。
        4 棚改户改造的评估标准
        可以参考世界银行的项目评估方法和当地数据调查分析相结合来量化目标的实现率和成功程度。
        结语:
        棚户区改造是中国城市化的新的契机,对于优化城市结构,繁荣城市经济、改善城市环境和形象的意义巨大。中国各地情况千差万别,如何利用棚户区改造实现可负担人居环境的改善,需要开动集体智慧,谋求更大的成功。

         

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